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Regime Iva applicabile all’acquisto di un immobile in Spagna

Quando si decide di comprare un immobile in Spagna bisogna fare alcune importanti considerazioni in materia di IVA.

 

PREMESSE:

  • L’acquisto di un immobile “di seconda mano” (non di nuova costruzione) tra società è un’operazione soggetta, ma esente da IVAai sensi dell’art. articolo 20.Uno.22 de la Ley 37/1992 del 28 dicembre del “Impuesto sobre el Valor Añadido” (“Ley del IVA”).
  • Essendo l’operazione soggetta, ma esente da IVA, si deve applicare l’ITP (Impuesto Transmisión Patrimonial), che in Spagna varia da Regione a Regione. Ad esempio, nelle isole Baleari è dell’8% fino a EUR 400.000. L’imposta sulla trasmissione del patrimonio è un’imposta che il compratore non può recuperare. È quindi una spesa dell’operazione immobiliare da aggiungere al prezzo d’acquisto.
  • Poiché IVA e ITP sono Imposte alternative tra loro, il compratore ha quindi facoltà di optare per l’una o per l’altra.
  • Qualora la società straniera parte acquirente decida di rinunciare all’esenzione IVA (e quindi applicare all’operazione l’IVA 21%), questa dovrà identificarsi in Spagna ai fini IVA proprio per poter applicare l’inversione del soggetto passivo (Reverse Charge).
  • Il meccanismo del Reverse Charge è un meccanismo che, in determinate condizioni da verificare di volta in volta, permette al compratore di non dover neppure liquidare l’IVA, con un innegabile vantaggio in termini di tesoreria.

 

CONSIDERAZIONI:

  • Quando si presenta l’opportunità di acquistare un immobile in Spagna, la società straniera ha il dovere di analizzare l’operazione dal punto di vista fiscale. Quando avviene un’operazione di qualsiasi natura tra società, deve sempre intervenire il fiscalista per poter definire correttamente detta operazione.
  • La società straniera ha la possibilità di acquistare l’immobile pagando l’ITP (in base all’aliquota vigente nel territorio), ma in questo caso perderà la somma non potendola recuperare.
  • Diversamente, la società straniera che intende acquistare e comprare un immobile può identificarsi in Spagna con un NIF spagnolo e non dover liquidare l’IVA usufruendo del meccanismo del Reverse Charge. Questa possibilità dipende sostanzialmente dalla condizione giuridica dell’immobile oggetto della compravendita, per questo è importante richiedere alla parte venditrice alcune importanti informazioni.
  • Una volta acquistato l’immobile, in caso di affitto la società straniera titolare dovrà emettere fatture con IVA spagnola.

 

CONCLUSIONI:

  • Una società straniera che vuole comprare un immobile in Spagna può pagare l’ITP (Impuesto Transmisión Patrimonial), o rinunciare all’esenzione IVA con la possibilità di non dover liquidare l’IVA per l’applicazione del meccanismo del Reverse Charge (verificando i requisiti dell’operazione per ogni singola fattispecie).
  • ATTENZIONE: la fattura per l’acquisto non è un’operazione intracomunitaria, pertanto è irrilevante l’iscrizione al VIES delle parti. Sono concetti diversi da non confondere.

A chi fosse interessato ad acquistare un bene immobile in Spagna, consigliamo di contattare uno dei nostri professionisti.

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